|
|
  |
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
1. Классификация офисных зданий Рынок офисных помещений города на сегодняшний день представлен специализированными помещениями в бизнес-центрах и торгово-административных комплексах и встроенно-пристроенными офисными помещениями, расположенными, как правило, во вновь строящихся жилых домах. Используя классификацию офисных зданий Московского Исследовательского Форума, мы отобрали ряд объектов офисной недвижимости Казани, в которых предлагаются в аренду офисные помещения. Здание класса «А» должно удовлетворять 16 требованиям из 20, класса «В» - 10 требованиям, класса «С» - 8 требованиям. Результаты классификации офисных зданий представлены в таблице 1: Таблица 1 Бизнес-центры класса «А» и «В» в Казани
Общая площадь введенных в эксплуатацию бизнес-центров класса «В+» составляет 20882,1 кв.м., класса «В» - 42684,63 кв.м., класса «В-» - 6265,26 кв.м. 2. Ставки арендной платы Уровень арендных ставок по каждому из объектов представлен в Приложении 1. Отметим, что ставки арендной платы за 1 кв.м. офисных помещений указываются собственниками по-разному: коммунальные расходы, электроэнергия и НДС могут включаться в ставку арендной платы, а могут указываться отдельно. Поэтому для корректного анализа необходимо привести величину арендной платы к единой базе, равной сумме ставки арендной платы, коммунальных расходов и НДС. Величины арендной платы в бизнес-центрах класса «В+» колеблются в пределах 700-980 руб./кв.м., класса «В» - 600-970 руб./кв.м., класса «В-» - 590-650 руб./кв.м. Такие колебания обусловлены местоположением здания относительно центра города и расположением офисного помещения внутри здания (этаж, вид из окон). Это подтверждается результатами корреляционно-регрессионного анализа, который показал, что заметно влияют на величину арендной ставки такие факторы, как местоположение и класс здания, а вот связь между ставкой аренды и масштабами (общей площадью) здания слабая. В среднем величина арендной платы в бизнес-центрах класса «В+» составляет 820 руб./кв.м., класса «В» - 760 руб./кв.м., класса «В-» - 620 руб./кв.м. Сравнивая действующие ставки арендной платы в рассматриваемых бизнес-центрах с данными октября 2005 года, видно, что с 2006 года ставки арендной платы увеличились на 5% в бизнес-центре «Татария» и на 11% в бизнес-центре «Сувар-Казань», что было обусловлено инфляцией и общим ростом тарифов. На этом фоне почти на 17% снизилась арендная плата на офисные помещения, предлагаемые в «Доме Кекина». По остальным объектам ставки не изменились, что фактически в условиях инфляции означает их снижение. 3. Вакантные площади Уровень вакантных площадей в рассматриваемых бизнес-центрах существенно различается: есть объекты, где свободные площади отсутствуют, но есть и такие, где уровень свободных площадей достигает 20%. Тем не менее, в среднем по рынку загрузка бизнес-центров класса «В» составляет около 94% (в сентябре 2005 года – 90%), что лишний раз подтверждает тезис о нехватке в городе качественных офисных площадей несмотря на строительство большого количества торгово-офисных зданий и неспециализированных помещений. 4. Основные проекты 2006 года В 2006 году предполагается ввод в строй следующих бизнес-центров:
Общая площадь вводимых объектов составляет около 40 000 кв.м. Все объекты отвечают требованиям, предъявляемым к классу «А», за исключением БЦ «Ибрагимовский», относящегося к классу «В+». Появление почти одновременно такого количества высококачественных офисных площадей безусловно усилит конкуренцию на рынке, но, на наш взгляд, это может отрицательно сказаться на заполняемости объектов. Обычно интерес к подобным объектам проявляют иностранные и крупные федеральные компании, которые не достаточно широко представлены в Казани. А местные компании пока предпочитают строить собственные здания для размещения управленческого аппарата. Примерами тому могут быть здания ОАО «Татэнерго», ОАО «Казаньоргсинтез». Что касается арендных ставок в бизнес-центрах, которые будут введены в эксплуатацию в 2006 году, то они определены только в ОДЦ «Булак» на уровне 400 $ в год за квадратный метр, что составляет около 930 рублей за квадратный метр в месяц. Таким образом, общая ситуация на рынке характеризуется отсутствием действующих бизнес-центров класса «А». Арендные ставки по большинству объектов стабилизировались, если отмечается рост, то незначительный, в пределах инфляции. Учитывая, что по качеству и набору предоставляемых услуг бизнес-центры класса «А» практически не уступают друг другу, конкурентным преимуществом в данной ситуации может оказаться цена. Ввод в эксплуатацию сразу 4 новых объектов класса «А» породит конкуренцию как внутри класса, так и усилит ее в классах «В+» и «В». Возможно, это повлечет за собой некоторое снижение арендных ставок и улучшение качества предоставляемых арендаторам услуг. Управление аналитики
Бизнес-центры класса «А» и «В» в г. Казани
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
© 2005-2012 ООО "Сувар-Недвижимость". |
 |
 |
 |
 |
 |
|
