|
|
  |
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
Настоящий отчет представляет собой обзор предложения встроенно-пристроенных помещений на рынке коммерческой недвижимости Казани за 2 квартал 2006 г. Целью настоящего отчета является получение основных статистических показателей предложения на рынке встроенно-пристроенных помещений Казани и их динамики с дифференциацией по территориальному признаку (районы города), степени их готовности, уровню отделки, этажу. Отчет основан на информации, содержащейся в Базе данных предложений рынка офисных и торговых помещений Казани компании «Сувар-Недвижимость». Указанная база данных охватывает открытые источники информации (специализированные издания «Казанская Недвижимость» «Рынок Недвижимости», «Из рук в руки», «Вся недвижимость», «Бизнес Недвижимость», Интернет-ресурсы), собственный массив предложений компании «Сувар-Недвижимость», поступающих непосредственно от клиентов – собственников. Пополнение и актуализация базы осуществляется еженедельно. В связи с этим можно полагать, что данные репрезентативны по отношению к открытому рынку предложений как общей (генеральной) совокупности (статистически достоверно отражают структуру и ценовую ситуацию рынка, пригодны для анализа и прогнозирования). База содержит сведения относительно местоположения (район, улица) продающихся помещений, их площади, этажа, уровня отделки, цены предложения 1 кв.м. помещения и т.д. В данном отчете зонирование территории города проводилось по административному принципу. Это приводит к тому, что значительно удаленные друг от друга объекты, имеющие существенное различие в ценах, находятся в границах одного административного района, что негативно сказывается на расчете средней цены 1 кв.м. Поэтому результаты, отраженные в настоящем отчете, достаточно условны и носят информативный характер, поэтому не могут служить инструментом принятия управленческого или инвестиционного решения. Сейчас нашей компанией проводится работа по зонированию территории Казани, отличному от административного деления. Основными принципами зонирования являются преимущественный характер застройки и назначение недвижимости, находящейся в зоне.
В течение второго квартала 2006 года на рынке встроенно-пристроенных помещений отмечались следующие значения показателей объема предложения:
Во втором квартале 2006 года было зафиксировано 517 предложений о продаже встроенно-пристроенных помещений. Совокупный объем предложения во 2 квартале 2006 года составлял около 104 тыс.кв.м., что оценивается примерно в 1 млрд. 877,5 млн.руб. Общее количество и объем предложений по районам города представлены на диаграммах:
83% общего объема предложения приходится на уже сданные в эксплуатацию помещения. Публичное предложение составляло 429 объектов, их объем предложения оценивается приблизительно в 1 млрд. 489 млн.руб. (89600,68 кв.м.).
Остальные 17% общего объема предложения приходятся на строящиеся помещения со сроками сдачи в эксплуатацию с 3 кв. 2006 до 1 кв. 2008 года. По итогам 2 квартала 2006 года зафиксировано 88 предложений строящихся объектов, объем предложения составил 17095,29 кв.м., что оценивается примерно в 360,58 млн.руб.
Как видно на диаграммах, в течение квартала количество предложений встроенно-пристроенных помещений росло. Количество предложений сданных помещений за квартал выросло приблизительно на 9%, а строящихся – на 63%. Соотношение среднеквартального количества предложения готовых и строящихся встроенно-пристроенных помещений представлено на рисунке:
На диаграмме видно, что соотношение числа сданных и строящихся объектов различается в зависимости от района. Так, если в Авиастроительном и Кировском районах это соотношение примерно одинаково и составляет примерно 2:1, то в остальных районах предложение строящихся помещений значительно меньше. Количественную структуру предложения встроенно-пристроенных помещений можно представить в виде диаграммы:
Структуру количества предложения сданных в эксплуатацию и строящихся помещений представим следующими диаграммами:
Структура объема предложения помещений представлена следующими диаграммами:
На диаграммах видно, что лидером по количеству и объему предложения является Вахитовский район: 30% от всего числа предлагаемых объектов и 37% от общего объема предложения. Вторым по величине объема предложения является Приволжский район: 18% от общего объема предложения помещений. Далее идут Советский и Московский районы (16 и 14% соответственно), Ново-Савиновский (10%), Кировский (4%) и Авиастроительный (1%) районы. Встроено-пристроенные помещения классифицируются по уровню отделки: помещения в черновой и чистовой отделке. Так, во втором квартале 2006 года 67% сданных в эксплуатацию помещений продавались в черновой отделке. Их суммарный объем предложения составил более 55,7 тыс.кв.м., из них 48% приходится на помещения на 1 этаже и 50% на помещения в цокольном этаже, остальное составляют помещения на 2 и мансардных этажах. Объем предложения сданных в эксплуатацию помещений в чистовой отделке во втором квартале 2006 года составил почти 31,2 тыс.кв.м.
Для корректного анализа рыночной ситуации в части определения среднерыночных цен необходимо различать цены предложения уже сданных в эксплуатацию помещений и цены на еще строящиеся объекты, поскольку цена последних по мере приближения срока сдачи объекта возрастает.
Итак, во 2 квартале средневзвешенная по площади удельная цена сданного в эксплуатацию встроенно-пристроенного помещения в Вахитовском районе составила 21328,91 руб./кв.м. Цены на помещения в Вахитовском районе традиционно одни из самых высоких по сравнению с другими районами города. Здесь самое большое количество предложений, поэтому и разброс цен велик. В анализируемом периоде цены в зависимости от этажа и уровня отделки колебались в пределах от 10000 до 42000 руб./кв.м. Вторым по цене квадратного метра является Ново-Савиновский район, который постепенно завоевывает репутацию нового центра деловой активности города. Развитая инфраструктура района делает его привлекательным не только для проживания, но и для ведения бизнеса. Средняя цена квадратного метра готового встроенно-пристроенного помещения в Ново-Савиновском районе составила 19615,87 руб./кв.м. Приблизительно одинаковый уровень удельной цены помещений в Советском (18931,55 руб./кв.м.) и Кировском (18896,26 руб./кв.м.) районах. Следует отметить, что в Кировском районе такого уровня цен удалось достичь благодаря высокой цене помещений на улице Вахитова. Чуть ниже цены в Приволжском (17303,48 руб./кв.м.) и Московском (17440,49 руб./кв.м.) районах. Это объясняется примерно равной их удаленностью от центра города и транспортной доступностью, схожестью в обеспеченности инфраструктурой. Самые низкие цены на готовые встроено-пристроенные помещения отмечены в Авиастроительном районе (8611,12 руб./кв.м). Значительная удаленность от центра, неразвитая инфраструктура, малое количество предложений делают этот район непривлекательным.
В случае со строящимися помещениями ситуация выглядит несколько иначе. Как видно на диаграмме, самая высокая средняя цена 1 кв.м. помещения в Авиастроительном районе (28482,08 руб./кв.м.). Это связано с тем, что в районе предложения единичны, и ввод в эксплуатацию каждого нового объекта существенно влияет на величину цены 1 кв.м. Традиционно в лидерах по величине цены Вахитовский район. Большой объем предложения и его разнообразие сформировали среднюю цену строящегося помещения на уровне 26107,96 руб./кв.м. Интересным является тот факт, что средняя цена 1 кв.м. строящегося помещения в Московском районе оказалась выше, чем в Ново-Савиновском. В данном случае на цену повлияло предложение помещений в новостройках рядом с ТРК «Тандем» по улице Декабристов и на набережной Казанки по улице Рабочая. Примерно одинаковый уровень средних цен отмечен сразу в трех районах: Ново-Савиновском (19158,99 руб./кв.м.), Приволжском (19115,38 руб./кв.м.) и Советском (19281,49 руб./кв.м.). Самая низкая цена на строящиеся помещения в Кировском районе (17131,49 руб./кв.м.). Этот район, хотя и близок к центру города, пользуется меньшей популярностью, нежели Ново-Савиновский или Советский из-за отсутствия соответствующей инфраструктуры, способствующей ведению бизнеса.
В апреле городские власти объявили, что в ближайшее время в Казани на 800 торговых киосков станет меньше. Причиной их грядущей ликвидации стало отсутствие договоров аренды на занимаемую территорию, нарушение правил торговли и пожарной безопасности, устарел и внешний вид малых предприятий торговли, сообщил председатель комитета потребительского рынка и услуг исполкома МО Казани Ирек Даутов. Согласно проекта «О мерах по упорядочению размещения объектов мелкорозничной сети на территории Казани» мэрия Казани предлагает взамен утраченных киосков частным предпринимателям следующие преференции: приобретение квартир на первых этажах многоквартирных жилых домов для создания в них минимаркетов и беспрепятственный перевод их из жилого в нежилой фонды (это цивилизованный путь и применяется в большинстве городов России). Выставление на торги цокольных помещений и свободных земельных участков с рассрочкой оплаты — в настоящее время по Казани выставлено 78 подобных объектов. Выставление на торги также свободных земельных участков. Кстати, можно подвести некоторые итоги проведенных городской администрацией аукционов: выставлялись встроено-пристроенные помещения площадью от 49,6 до 404,6 кв.м. в разных районах города Казани. Начальная стоимость помещений составила от 280000 до 7660000 рублей. По результатам торгов максимальная цена 1 кв.м. встроено-пристроенного помещения составила 31192,2 руб., а минимальная – 5415,86 руб. Средневзвешенная по площади цена 1 кв.м. помещений, проданных на аукционах во 2 квартале, составила 11567,56 руб./кв.м. Итоги торгов показали, что наибольшим спросом пользуются помещения в центре Казани, а также в спальных районах города.
Во время подготовки отчета прозвучало заявление руководителя исполнительного комитета муниципального образования г. Казань Марата Загидуллова, которое спровоцировало на рынке резкий скачок цен на недвижимость. В частности, он заявил, что застройщики должны передавать 20% строящегося жилья городу. На наш взгляд, это способно повлечь за собой рост стоимости жилья и нежилых помещений приблизительно на 30-40%. Отдел аналитики компании «Сувар-недвижимость»
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||
© 2005-2012 ООО "Сувар-Недвижимость". |
 |
 |
 |
 |
 |
|
